ELEV8 Guía del comprador
Comprar un inmueble en Marrakech como inversor extranjero
Un extranjero puede comprar un inmueble en Marrakech, y una compra bien hecha es segura. El riesgo está menos en la ley que en las comprobaciones que se omiten: un inmueble sin título de propiedad, un presupuesto calculado solo sobre el precio, fondos enviados por el canal equivocado.
Esta guía recoge lo que explicamos a cada cliente internacional antes de la primera visita: el tipo de título que debe exigir, las dos firmas que componen una venta, lo que cuesta una compra en dírhams además del precio y las comprobaciones que debe completar antes de comprometerse.
Titre foncier o melkia: la primera pregunta
En Marruecos conviven dos tipos de documento de propiedad, y no ofrecen la misma seguridad.
| Titre foncier | Melkia | |
|---|---|---|
| Qué es | Un título inscrito en el Registro de la Propiedad (Conservation Foncière, ANCFCC) | Un acta tradicional redactada por adules, basada en testimonios de posesión |
| Linderos y superficie | Deslindados e inscritos en un plano oficial | Descritos, a menudo sin medición oficial |
| Quién es el propietario | El propietario inscrito, tal como figura en el registro | La propiedad puede ser impugnada por herederos o vecinos |
| Cargas (hipotecas, servidumbres) | Inscritas en el registro y verificables | Sin registro centralizado |
| Financiación bancaria | Generalmente aceptado como garantía | Rara vez aceptado |
Un inmueble «en cours d'immatriculation» (inscripción en trámite) todavía no es un titre foncier. La inscripción puede tardar y puede ser objeto de oposiciones.
Elev8 Projects trabaja exclusivamente con inmuebles con título de propiedad. No presentamos inmuebles en melkia, sea cual sea el precio. Antes de cualquier presentación, el vendedor aporta un certificado de propiedad reciente (certificat de propriété) expedido por la Conservation Foncière, para verificar desde el principio la titularidad y las cargas.
Las etapas: de la oferta a la escritura definitiva
Una venta en Marruecos se basa en dos firmas, no en una: el compromis de vente y, después, el acte définitif ante notario. Entre ambas se completan las comprobaciones y se levantan las condiciones.
- Oferta por escrito. Usted hace una oferta por escrito; todavía nada es vinculante. Acuerde precio, elementos incluidos y calendario antes de firmar nada.
- Compromis de vente. El contrato de compraventa vinculante, firmado por comprador y vendedor, normalmente preparado por el notario. Fija el precio, el depósito, el plazo para la escritura definitiva y las condiciones suspensivas (por ejemplo, la obtención de un préstamo). El depósito suele ser del 10 % del precio.
- Comprobaciones y condiciones. El notario verifica el título, las cargas y los impuestos pendientes; usted completa sus propias comprobaciones (más abajo) y organiza la financiación, si la hay.
- Transferencia de fondos. Un comprador no residente transfiere el precio en divisas a través de un banco marroquí. Conserve el justificante bancario: es lo que le permitirá repatriar el importe cuando venda.
- Acte définitif. Se firma ante el notario, que paga al vendedor, recauda los derechos e impuestos y liquida las cantidades pendientes.
- Inscripción. El notario inscribe la venta en la Conservation Foncière; el título pasa entonces a su nombre. Pida el certificado de propiedad actualizado.
En ningún momento el dinero debe pasar por un intermediario: los pagos se hacen a través del notario.
Lo que cuesta una compra además del precio
Para una villa con título comprada por 5 000 000 MAD, prevea unos 486 500 MAD más, aproximadamente el 9,7 % del precio. Cifras orientativas, a confirmar en cada operación:
| Concepto | Tipo | Importe (MAD) |
|---|---|---|
| Derechos de registro (droits d'enregistrement) | 4 % | 200 000 |
| Registro de la Propiedad (Conservation Foncière) | 1,5 % | 75 000 |
| Honorarios del notario | aprox. 1 % | 50 000 |
| IVA sobre los honorarios del notario | 20 % de los honorarios | 10 000 |
| Timbres y gastos varios | fijo | 1 500 |
| Subtotal: Estado, registro y notario | 6,73 % | 336 500 |
| Honorarios de asesoría Elev8, inmueble construido | 2,5 % sin IVA | 125 000 |
| IVA sobre los honorarios de asesoría | 20 % de los honorarios | 25 000 |
| Total además del precio | 9,73 % | 486 500 |
Los honorarios del notario por sí solos rondan el 1 %; son los derechos de registro los que suponen la mayor parte del coste. Para un terreno sin edificar, los derechos de registro son más altos (5 %) y nuestros honorarios son del 3 % sin IVA; ambos figuran por escrito antes de presentar cualquier terreno. Prevea entre un 7 y un 10 % además del precio, y nunca declare un precio inferior al real: aumenta su impuesto en la reventa y le expone legalmente.
Due diligence: las comprobaciones antes de firmar el compromis
Diez preguntas que deben quedar respondidas por escrito antes de comprometerse:
- ¿El inmueble está bajo titre foncier, y el certificado de propiedad (de menos de 30 días) muestra al vendedor como único propietario?
- ¿Hay hipotecas, embargos o servidumbres inscritos en el título?
- ¿La superficie construida coincide con la licencia de obras y el certificado de conformidad? Las ampliaciones sin licencia son frecuentes.
- ¿Los impuestos locales (taxe d'habitation, taxe de services communaux) están al día?
- Si el vendedor es una sociedad, ¿quién tiene poder de firma, y todos los socios están informados de la venta?
- Si hay varios herederos o copropietarios, ¿han aceptado vender todos ellos?
- Para un terreno: ¿qué permite el plan urbanístico (altura, densidad, uso) y está dentro del perímetro urbano, fuera de cualquier zona agrícola?
- ¿Qué revela una inspección técnica independiente (estructura, humedades, cubiertas, instalaciones)?
- ¿Cómo se transferirán los fondos, para conservar el derecho a repatriarlos en la reventa?
- ¿Qué está exactamente incluido en el precio (mobiliario, equipamiento), detallado en un inventario anexo al compromis?
Nuestro notario, nuestro abogado y nuestro ingeniero perito jurado realizan estas comprobaciones con usted; un inmueble que no supera alguna de ellas no se presenta.
Comprar con un asesor independiente
Una compra en Marrakech transcurre sin sobresaltos cuando cada comprobación se hace en el orden correcto y cada profesional interviene en el momento adecuado. Ese es nuestro papel: un único interlocutor que coordina al notario, al abogado, al experto contable y al ingeniero, desde la primera búsqueda hasta la escritura definitiva, solo con inmuebles con título de propiedad.
Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Los tipos y procedimientos cambian; su notario los confirma en cada operación.