ELEV8 Guide de l'acquéreur
Acheter un bien à Marrakech en tant qu'investisseur étranger
Un étranger peut acheter un bien à Marrakech… mais pour être sûr, l'achat doit être mené correctement. Le risque tient moins à la loi qu'aux vérifications omises : un bien sans titre foncier, un budget calculé seulement sur le prix, des fonds transférés par le mauvais canal.
Ce guide reprend ce que nous expliquons à chaque client international avant la première visite : le type de titre à exiger, les deux signatures qui composent une vente, ce que coûte un achat en dirhams au-delà du prix, et les vérifications à mener avant de s'engager.
Titre foncier ou melkia : la première question à poser
Au Maroc, deux types de documents de propriété coexistent, et ils n'offrent pas la même sécurité.
| Titre foncier | Melkia | |
|---|---|---|
| Ce que c'est | Un titre inscrit à la Conservation Foncière (ANCFCC) | Un acte traditionnel établi par des adouls, fondé sur des témoignages de possession |
| Limites et superficie | Bornées et enregistrées sur un plan officiel | Décrites, souvent sans levé officiel |
| Propriétaire | Le propriétaire inscrit, tel qu'il figure au registre | La propriété peut être contestée par des héritiers ou des voisins |
| Charges (hypothèques, servitudes) | Inscrites au registre et vérifiables | Pas de registre centralisé |
| Financement bancaire | Généralement accepté en garantie | Rarement accepté |
Un bien « en cours d'immatriculation » n'est pas encore un titre foncier. L'immatriculation peut prendre du temps et faire l'objet d'oppositions.
Elev8 Projects travaille exclusivement sur des biens titrés. Nous ne présentons aucun bien sous melkia, quel qu'en soit le prix. Avant toute présentation, le vendeur fournit un certificat de propriété récent délivré par la Conservation Foncière, afin que la propriété et les charges soient vérifiées dès le départ.
Les étapes : de l'offre à l'acte définitif
Une vente au Maroc repose sur deux signatures, et non une seule : le compromis de vente, puis l'acte définitif devant le notaire. Entre les deux, les vérifications sont menées à terme et les conditions sont levées.
- Offre écrite. Vous faites une offre par écrit ; rien n'est encore engageant. Prix, éléments inclus et calendrier sont convenus avant toute signature.
- Compromis de vente. L'accord de vente engageant, signé par l'acquéreur et le vendeur, généralement préparé par le notaire. Il fixe le prix, l'acompte, le délai de signature de l'acte définitif et les conditions suspensives (par exemple, l'obtention d'un prêt). L'acompte représente en général 10 % du prix.
- Vérifications et conditions. Le notaire vérifie le titre, les charges et les taxes dues ; vous menez vos propres vérifications (ci-dessous) et organisez le financement, le cas échéant.
- Transfert des fonds. Un acquéreur non résident transfère le prix en devises par l'intermédiaire d'une banque marocaine. Conservez le justificatif bancaire : c'est lui qui vous permettra de rapatrier le produit de la revente.
- Acte définitif. Signé devant le notaire, qui paie le vendeur, perçoit les droits et taxes et règle les sommes restant dues.
- Inscription. Le notaire inscrit la vente à la Conservation Foncière ; le titre porte alors votre nom. Demandez le certificat de propriété mis à jour.
À aucun moment l'argent ne doit transiter par un intermédiaire : les paiements passent par le notaire.
Ce que coûte un achat au-delà du prix
Pour une villa titrée achetée 5 000 000 MAD, prévoyez environ 486 500 MAD de plus, soit près de 9,7 % du prix. Chiffres indicatifs, à confirmer pour chaque transaction :
| Poste | Taux | Montant (MAD) |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement | 4 % | 200 000 |
| Conservation Foncière | 1,5 % | 75 000 |
| Honoraires du notaire | environ 1 % | 50 000 |
| TVA sur les honoraires du notaire | 20 % des honoraires | 10 000 |
| Timbres et frais divers | forfait | 1 500 |
| Sous-total : État, Conservation et notaire | 6,73 % | 336 500 |
| Honoraires de conseil Elev8, bien bâti | 2,5 % HT | 125 000 |
| TVA sur les honoraires de conseil | 20 % des honoraires | 25 000 |
| Total au-delà du prix | 9,73 % | 486 500 |
Les honoraires du notaire à eux seuls tournent autour de 1 % ; ce sont les droits d'enregistrement qui pèsent le plus. Pour un terrain nu, les droits d'enregistrement sont plus élevés (5 %) et nos honoraires sont de 3 % HT ; les deux sont indiqués par écrit avant toute présentation de terrain. Prévoyez 7 à 10 % au-delà du prix, et ne sous-déclarez jamais le prix : cela alourdit l'impôt à la revente et vous expose juridiquement.
Due diligence : les vérifications avant de signer le compromis
Dix questions dont vous devez obtenir la réponse par écrit avant de vous engager :
- Le bien est-il sous titre foncier, et le certificat de propriété (de moins de 30 jours) désigne-t-il le vendeur comme seul propriétaire ?
- Des hypothèques, saisies ou servitudes sont-elles inscrites sur le titre ?
- La surface bâtie correspond-elle au permis de construire et au permis d'habiter (certificat de conformité) ? Les extensions sans autorisation sont fréquentes.
- Les taxes locales (taxe d'habitation, taxe de services communaux) sont-elles à jour ?
- Si le vendeur est une société, qui a le pouvoir de signer, et tous les associés sont-ils informés de la vente ?
- S'il y a plusieurs héritiers ou copropriétaires, tous ont-ils accepté de vendre ?
- Pour un terrain : que permet le plan d'aménagement (hauteur, densité, usage), et le terrain est-il dans le périmètre urbain, hors de toute zone agricole ?
- Que révèle une inspection technique indépendante (structure, humidité, toitures, installations) ?
- Comment les fonds seront-ils transférés, pour conserver le droit de les rapatrier à la revente ?
- Qu'est-ce qui est exactement inclus dans le prix (mobilier, équipements), listé dans un inventaire annexé au compromis ?
Notre notaire, notre avocat et notre ingénieur expert assermenté mènent ces vérifications avec vous ; un bien qui échoue à l'une d'elles n'est pas présenté.
Acheter avec un conseil indépendant
Un achat à Marrakech se déroule sereinement lorsque chaque vérification est faite dans le bon ordre et que chaque professionnel intervient au bon moment. C'est notre rôle : un interlocuteur unique qui coordonne le notaire, l'avocat, l'expert-comptable et l'ingénieur, de la première recherche à l'acte définitif, uniquement sur des biens titrés.
Ce guide est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les taux et procédures évoluent ; votre notaire les confirme pour chaque transaction.